新能源车进入瓶颈期******

　　今年“国补”退出，将“扶上马又送一程”的新能源汽车交给市场。年初，部分车企选择涨价，但提前透支的销量和消费者的持币观望，让近期狂奔的新能源汽车大盘首现“降”字。乘用车市场信息联席会(以下简称“乘联会”)发布数据显示，今年1月1日-27日，新能源乘用车销量环比下降43%。市场作出选择，车企们也坐不住了。2月2日，传出蔚来终端“展车”降价10万元的消息，同日飞凡汽车推出新车型再降价格门槛。事实上，此前特斯拉、小鹏、问界已选择官降。业内人士认为，今年新能源车市进入“后补贴”时代，从“政策市”到市场驱动，势必会进入短暂调整期。

　　展车最高降价近9万

　　2月2日，一则“2022款蔚来ES6和ES8降幅最高超过10万元”的消息引发热议。随后，蔚来汽车相关负责人回应称：“2022款蔚来ES8、ES6和EC6车型即将迎来全新换代，目前还有少量展车和库存车可供销售，这部分车辆可以享受展车政策。”

　　一位蔚来汽车展厅工作人员也向北京商报记者证实了降价消息。“降价10万元有些夸张，但如果达到所有条件，ES6最高优惠能到8.3万元，ES8最高优惠可达8.9万元。”该工作人员举例称，以一辆2022年款蔚来ES6为例，目前购车能享受3年免息、1.8万元的现金优惠并赠送价值3.9万元的辅助驾驶。如果消费者同意在蔚来置换二手车，还可享受1.5万元的置换优惠。此外，购买库存时间高于90天的车型，还可享受价值1.1万元的服务无忧政策。

　　蔚来在终端市场打出降价“组合拳”的同时，飞凡汽车则通过推新降低起售价门槛。飞凡汽车宣布，自2月2日起启动飞凡R7产品价值体系调整。其中，飞凡R7推出全新屏霸版产品线，车电分离畅享价调整至19.59万元起。

　　据了解，本次已是飞凡汽车今年内第二次调价。今年1月，飞凡汽车宣布，2月28日前购买飞凡R7可享受价值2.1万元的限时购车礼遇，车电分离价为21.85万元起。此次价格调整，该车型起售价直接降至19.59万元，较上次优惠价格下调2.26万元。

　　事实上，相比蔚来和飞凡汽车变相降价，今年初小鹏汽车与问界汽车直接选择官降。其中，小鹏汽车旗下车型最大降幅高达3.6万元。“官降后，消费者到店还可继续与销售人员商谈现金优惠。”一位小鹏汽车销售人员透露，P7车型的625与670版本，到店购车可享受1.5万元现金优惠，如果消费者用燃油车置换购车，还可享受1.8万元置换补贴。此外，G9车型也能享受5000元现金优惠。

　　透支效应显现车企承压

　　无论变相降价还是直接官降，新能源车企选择下探售价的背后来自市场压力。

　　乘联会发布数据显示，今年1月1日-27日，乘用车市场零售量为98.5万辆，同比下降45%，环比下降43%。其中，新能源乘用车市场零售为30.4万辆，同比下降1%，环比下降43%。

　　“国家利好汽车行业的购置税减半、新能源汽车补贴等政策到期，以及前几个月产销偏高等，对车市销量产生一定抑制作用。”乘联会秘书长崔东树表示，新能源乘用车销量增长达到一个瓶颈阶段，今年“国补”退出后，销量增长会是一个严峻的问题。

　　“我认为2023年上半年供需两端的压力都会比较大，但需求的压力肯定会更大一些。”蔚来汽车董事长、CEO李斌对北京商报记者表示，其中一部分原因便是部分用户的购车需求提前释放。数据显示，去年12月新能源乘用车零售销量高达64万辆，同比增长35.1%。

　　对于今年上半年车市走向，中信证券的研报认为，政策刺激结束后的需求透支效应在所难免，今年乘用车消费内需可能承压。中信证券则预计，去年四季度将小幅透支今年一季度销量，产销波动的影响约为100万辆。“去年底，为抢占各种补贴窗口期，部分用户选择提前购车，透支了部分今年的购车需求。”中国汽车流通协会专家委员会成员颜景辉表示，“国补”退出后，消费者对于车价更为关注，涨价是柄双刃剑，平衡车型成本的同时势必会让消费者产生观望情绪，车企适时降价也是在试探价格需求底线。

　　北京商报记者 刘洋 刘晓梦

去年北京现3个百亿楼盘 中海、城建、华润居权益销售额前三******

　　1月17日，国家统计局发布70城房价数据显示，2022年12月，北京新房价格环比微涨0.2%，同比上涨5.8%。北京房价呈现出众多城市中少有的韧性。

　　事实上，2022年，房地产市场需求和购买力不足，叠加疫情因素影响，市场的供求和成交未出现明显转暖的迹象。而北京楼市同样表现低迷，楼市复苏放缓。

　　不过，在此背景下，北京仍不乏“红盘”搅动局部“火热”行情，尤其是高端住宅一枝独秀，将北京房价微幅拉升。据克而瑞北京统计，2022年，北京诞生3个百亿楼盘，为北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆，它们的单价均超过8万元/平方米；从房企销售额来看，中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企，而以合作开发见长的北京首开则蝉联全口径销售榜首位。

　　2022年北京新房成交额同比下降近两成

　　2022年，在全国房地产市场下行的趋势下，北京市场下行压力同样有增无减。据克而瑞北京发布的数据显示，2022年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅，不包括共有产权房)新增供应51678套，同比下降12.2%；成交44434套，同比下降29.6%；成交金额3415亿元，同比下降19.9%。从交易量上看，北京新房市场成交规模回落至疫情前水平。

　　不过，值得关注的是，克而瑞北京发布的数据显示，北京新建商品住宅成交均价59299元/平方米，同比上涨11.4%。而在价格上涨的背后，则是成交结构上的变化，刚需、首改类产品成交比重全线收缩，改善类产品成交占比则全面上扬。颇为明显的趋势是，豪宅热度持续，2022年北京诞生3个“百亿”楼盘，北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘单价均为8万+/平方米，总价千万元起。此外，备受市场关注的高端项目还有中建玖合府、端礼著、北京瑞府、北京悦府等。由此，2022也被称为“北京改善豪宅”的大年。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在国家统计局官方公布的房价数据中，北京房价依然处于轻微上涨中，但需要注意的是价格微弱上涨背后是2022-2023年的北京房地产市场冷热不均。比如，2022年北京新建住宅成交套数同比2021年下降29%；二手房成交14.2万套，同比2021年下降26.3%。但单价11万+的豪宅成交量从2021年全年的942套，历史首次突破1000套，增加幅度高达87.2%。

　　对于豪宅市场交易量大涨的原因，张大伟表示，相比于平淡的普通刚需市场，以豪宅为代表的高端改善市场，正在走出—波上升行情，不仅仅北上广深，二线、三四线城市也有豪宅热。这背后的驱动力，除了豪宅产品自身稀缺属性外，还在于疫情唤醒了对居住品质的迫切需求，更源自高端客户寻求资产避险及保值的选择。

　　“在楼市中，相较于刚需产品，豪宅更具抗跌性。这不仅是因为豪宅的稀缺和不可再生性，也因为其可持续升值性。当下楼市正在高度分化，90%以上的普通房子，基本上已经回归居住属性，投资价值不高。只有位于城市中心、商业中心的优质房产，仍然保留着资产属性，这也是豪宅热销的原因。”张大伟如是说。

　　中海、城建、华润权益销售额超200亿元

　　在市场整体销售下行的背景之下，房企的销售情况又是如何？据克而瑞北京统计，2022年北京TOP30房企权益销售额共计2757.09亿元，3家房企突破200亿元，分别为中海、城建、华润。其中，中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企。此外，还有4家房企权益销售额破百亿，分别为首开、绿城、保利、中建壹品。对比来看，2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元，共有5家房企销售额突破200亿元。

　　根据克而瑞北京发布的2022年北京房企权益金额榜，中海地产以395.41亿元的权益金额，位列第一，较2021年提升了37.6亿元，在行业的下行周期中逆市实现了业绩的增长。其中，中海京叁号院、中海滙德里、中海寰宇天下天赋、中海甲叁號院、中海滙智里项目贡献了主要货值。

　　与此同时，北京城建以283.74亿元的权益金额位列第二。2022年，城建在北京推出的楼盘包括刚需、豪宅，其中北京城建天坛府由于地理位置稀缺，在高端豪宅市场销售表现优异，2022年实现网签销售额120.21亿元，位列销冠。此外，华润置地则以215.47亿元的权益金额位列第三，其中，2022年华润置地在北京三环内接连推出北京瑞府、北京悦府两个项目。

　　而从北京房企全口径金额排行榜来看，据克而瑞北京统计，2022年，共有6家房企全口径销售额突破200亿元。相比之下，2021年共计15家房企全口径销售额突破200亿元。

　　值得注意的是，以合作开发见长的北京首开，近年来与诸多知名房企进行合作。2022年，其以475.37亿元的成绩，蝉联2022年北京房企全口径金额榜首位。

　　业内：楼市整体平稳，强力宽松政策或难出台

　　众所周知，2022年，全国房地产政策逐渐宽松，但是北京作为一线城市的代表，在政策层面并没有实质性松动，仅针对特定人群有所放松。比如，2022年8月4日，北京针对城区老人买房支持政策出台，对购买部分新房项目采取贷款结清算首套的优惠政策，三个新房项目定向放松“认房又认贷”；2022年8月末，针对通州部分企业放松“双限”；2022年11月，针对通州区台湖、马驹桥地区放开“双限”，也就是住房交易执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

　　政策上一直未出现明显的放松，也是导致北京2022年楼市没有复苏的原因之一，进而影响了房企的拿地信心。从目前供应端北京土地市场的竞争格局看，中海、华润等头部企业，已经形成明显的竞争优势。2022年房企拿地情况，也将直接影响2023年的市场走势。

　　据克而瑞北京统计，2022年9月北京第三批次土拍中，中海斥资约147亿元拿下大热门海淀永丰两宗地块和丰台大红门一宗地块。2022年11月底第四批次土拍中，中海拿下石景山老古城地块。2022年，中海在北京一共拿下8宗地块，在拿地数量和拿地金额上均位列第一。华润置地在北京土拍市场上独立夺取丰台区纪家庙、亚林西、石景山区新首钢东南区3宗地块，并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块。此外，华润、兴创、中铁联合体还摘得大兴西红门6013地块。由于前期充足的土地储备，也为今年的市场奠定了基础。

　　对于2023年，克而瑞北京分析人士认为，“稳增长”将重回首位。不过，从目前来看，随着北京楼市整体平稳，强力宽松政策难以出台。在行业调整周期下，企业更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

　　不过，58安居客研究院院长张波预计，2023年改善需求入市数量较多，尤其看好以北京为代表的一二线热点城市的复苏节奏。因为目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，诸如针对改善需求在首付及利率等方面仍有较大调整空间。